Virtuelle Besichtigung: So läuft sie für Makler, Käufer und Mieter

Die kurze Antwort: Eine virtuelle Besichtigung ist eine Besichtigung ohne Anfahrt. Meist ist damit ein 360°-Rundgang gemeint: Die Wohnung wird einmal gescannt, danach gehen Interessenten im Browser selbst durch die Räume, messen nach und schauen sich den Grundriss an. Für den Makler bleiben weniger, aber ernsthaftere Termine vor Ort. Was sie nicht kann, steht weiter unten, denn genau das entscheidet, wie man sie richtig einsetzt.

Zwei Formen: Rundgang oder Videoanruf

Unter „virtuelle Besichtigung“ laufen zwei sehr verschiedene Dinge.

• Der 360°-Rundgang. Die Räume werden einmal mit einer 3D-Kamera aufgenommen. Daraus entsteht ein Rundgang, durch den sich Interessenten selbst bewegen, zu jeder Uhrzeit und ohne dass jemand dabei sein muss. Dazu gehören die Dollhouse-Ansicht von außen, die Grundriss-Ansicht von oben und ein Messwerkzeug.
• Die Live-Besichtigung per Video. Der Makler geht mit dem Handy durch die Wohnung, der Interessent schaut am Bildschirm zu und stellt Fragen. Das kostet nichts extra, bindet aber für jeden Interessenten einen eigenen Termin, und die Bildqualität hängt am Handy und am Netz.

Der Unterschied liegt im Aufwand pro Interessent. Der Videoanruf skaliert nicht: zehn Interessenten, zehn Anrufe. Der Rundgang wird einmal erstellt und arbeitet danach für alle. Für die Frage in letzter Minute kann der Videoanruf trotzdem eine gute Ergänzung sein. Im Folgenden geht es um den Rundgang.

So läuft die virtuelle Besichtigung ab, in vier Schritten

1. Scan-Termin vor Ort. Eine Wohnung ist meist in ein bis zwei Stunden gescannt, ein Einfamilienhaus in zwei bis drei. Grundriss und Objektfotos entstehen im selben Termin, ein zweiter Termin für den Fotografen fällt weg.
2. Aufbereitung. Der Rundgang wird zusammengesetzt, mit deinem Logo versehen und auf Wunsch mit Infopoints ergänzt, etwa zu Baujahr, Heizung oder Energieausweis. Begehbar ist er meist wenige Tage nach dem Termin.
3. Veröffentlichung. Du bekommst einen Direktlink für Inserat, Exposé und Mail und einen Einbettungscode für deine Website.
4. Die Besichtigung selbst. Der Interessent öffnet den Link und läuft durch die Wohnung, allein oder mit der Familie, so oft er will. Wer danach noch einen Termin vor Ort möchte, hat sich schon entschieden, dass Schnitt und Zustand passen.

Was vor dem Scan-Termin zu tun ist und wodurch sich der Zeitplan verschiebt, steht ausführlich im Beitrag zu Ablauf und Dauer.

Was Interessenten im Rundgang prüfen können

• Den Schnitt. Wie die Räume zueinander liegen, sieht man in der Dollhouse- und Grundriss-Ansicht schneller als auf jedem Foto.
• Maße. Passt der Schrank an die Wand, die Waschmaschine in die Nische? Das Messwerkzeug beantwortet solche Fragen direkt im Rundgang.
• Ausstattung und Zustand der Oberflächen. Böden, Fenster, Bad, Küche, Heizkörper, aus jedem Blickwinkel und nicht nur aus dem, den der Fotograf gewählt hat.
• Den zweiten und dritten Blick. Die Besichtigung mit den Eltern oder dem Partner, der beim ersten Termin keine Zeit hatte, findet digital statt.

Was eine virtuelle Besichtigung nicht kann

Hier wird es ehrlich, und das ist auch für den Verkauf wichtig. Ein Rundgang zeigt, was die Kamera sieht. Nicht dabei sind:

• Geräusche und Geruch: die Straße vor dem Schlafzimmer, der Nachbar über dem Wohnzimmer, der Keller.
• Was hinter der Oberfläche liegt: Feuchtigkeit in der Wand, der Zustand von Leitungen und Dach. Dafür braucht es Unterlagen und im Zweifel einen Gutachter.
• Die Umgebung: Wie sich die Straße abends anfühlt, wo der Bäcker ist, wie weit der Bus fährt.
• Licht zu anderen Zeiten: Der Rundgang zeigt das Licht am Tag des Scans, nicht den Winternachmittag.

Deshalb ersetzt die virtuelle Besichtigung den Vor-Ort-Termin vor der Unterschrift meist nicht. Sie ersetzt die Termine, die ohnehin zu nichts geführt hätten, und das sind in vielen Beständen die meisten. Wer das dem Interessenten offen sagt, wirkt nicht schwächer, sondern glaubwürdiger.

Für wen sich das lohnt

• Makler mit vielen Anfragen pro Objekt, die Besichtigungstourismus aussortieren wollen, und mit Interessenten, die von weiter weg kommen.
• Hausverwaltungen und Wohnungsgesellschaften, die dieselbe Wohnung immer wieder vermieten. Der Rundgang wird einmal erstellt und arbeitet bei jedem Mieterwechsel erneut.
• Bewohnte Objekte, bei denen weniger fremde Menschen durch die Wohnung laufen sollen. Hier gilt: Die Bewohner müssen vor dem Scan zustimmen. Was dabei zu klären ist, steht im Beitrag über Rundgang und Datenschutz.

Ob sich das für deinen Bestand rechnet, hängt an deinen eigenen Zahlen. Den Rechenweg zeigt der Beitrag Lohnt sich ein virtueller Rundgang?, und wie sich Rundgänge auf Aufrufe und Vermarktungszeit auswirken, steht in 360°-Rundgang für Immobilien.

Was die virtuelle Besichtigung kostet

Bei Arrion gibt es den Rundgang einzeln ab 399 € netto für eine Wohnung bis 50 m², gestaffelt nach Größe. Für die Vermarktung gibt es drei Pakete mit Rundgang, Grundriss und Fotos aus einem Termin, ab 479 € netto. Während der Vermarktung ist der Betrieb sechs Monate kostenlos, danach geht der Rundgang ins Archiv oder bleibt für höchstens 9,99 € im Monat online. Alle Preise und was sie beeinflusst, stehen im Beitrag Was kostet ein 360°-Rundgang?

Selbst ausprobieren: Auf unserer Seite für Makler und Hausverwaltungen läuft ein echter Immobilienrundgang. Spring rein, miss nach und mach dir selbst ein Bild davon, was eine virtuelle Besichtigung kann.

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